פסק-דין בתיק ת"א 23136-10-10

רקע ותמצית טענות הצדדים

1. במסגרת התובענה שלפניי עותרת התובעת לסעד של סילוק יד.

2. מכתב התביעה עולה, כי התובעת הינה אחד הבעלים של בניין אשר ממוקם על מקרקעין הידועים כחלקה 141 בגוש 16504 באדמות נצרת (להלן:"המקרקעין"). התובעת טוענת, כי בקומה הראשונה של הבניין נמצא מחסן בשטח של כ- 130 מ"ר (להלן: "המושכר") אשר שימש את מר ג'וזיף דיב ז"ל (להלן: "ג'וזיף") כנגרייה. הנתבעת הנה אלמנתו של ג'וזיף. התובעת הינה בעלת הזכויות בחלק בו נמצא המושכר.

3. במסגרת כתב התביעה המקורי טענה התובעת, כי ג'וזיף ניהל במושכר נגרייה בתנאי שכירות מוגנת ולפניו ניהל אביו נגרייה במושכר משנת 1949 ועד לשנת 1976. עוד טענה, כי בשנת 76 נכנס ג'וזיף בנעלי אביו ונחתם בינה לבינו הסכם שכירות מוגנת. לטענת התובעת, מאז פטירת ג'וזיף המושכר עומד שומם. לטענתה, בינה לבין הנתבעת היו חילופי מכתבים במסגרתם דרשה סילוק ידה של הנתבעת או מי מטעמה מהמושכר בטענה, כי עם פטירת ג'וזיף הסתיימה הזכות לשכירות מוגנת. התובעת טוענת, כי ג'וזיף נכנס למושכר מכוח מעמדו של אביו ועל כן הנתבעת אינה יכולה לרכוש מעמד של דיירת מוגנת מכוח זכותו של ג'וזיף. לטענתה, בפניותיה לנתבעת היא טענה, כי משעבר חודש וחצי מאז פטירתו של ג'וזיף מבלי שחודשה הפעילות במושכר הרי שהשכירות הסתיימה.

4. לטענת התובעת, אביו של ג'וזיף (להלן: "ח'ליל) הוא הדייר המוגן המקורי וג'וזיף הוא הדייר הנגזר ומשנפטר ג'וזיף פוקעת הזכות לדיירות מוגנת והיא אינה עוברת ליורשיו. עוד טוענת, כי לא מתקיימים תנאי סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב- 1972 (להלן: "החוק"). שכן, הנתבעת לא עבדה עם ח'ליל בששת חודשי חייו האחרונים והיא אינה נמנית עם מעגל הקרובים המנויים בסעיף. התובעת טוענת, כי הפסיקה פרשה את סעיף 27 כך שהזכות לדיירות מוגנת בבית עסק עוברת פעם אחת ליורש קרוב- הדייר הנגזר. עוד טוענת, כי סעיף 27(2) קובע חריג וכי על הטוען, כי הוא חוסה תחת החריג להיות בן זוגו של הדייר המקורי ובאין בן זוג- ילדיו ובאין ילדים- יורשים על פי דין.

5. לחלופין, התובעת טוענת, כי אף אם הנתבעת תוכיח את מעמדה כדיירת מוגנת במושכר לאחר פטירתו של ג'וזיף הרי שלאחר שהיא לא ניהלה את העסק לאחר פטירת בעלה הרי שהיא איבדה את הזכות האמורה.

6. הנתבעת מכחישה את הנטען בכתב התביעה. לטענתה, החל מקום המדינה או בסמוך לכך ועד לשנת 1976 היה ח'ליל הדייר המוגן במושכר וניהל במקום עסק של נגריה. משנת 1976 העביר ח'ליל את זכויות הדיירות המוגנת לג'וזיף אשר עבד עמו בנגרייה. מהמועד האמור ועד לפטירתו ביום 7.7.10 היה ג'וזיף הדייר המוגן במושכר, אשר שימש אותו כנגרייה במשך שנים ועד לפטירתו. הנתבעת טענה, כי התובעת ציינה, כי נכרת בינה לבין ג'וזיף הסכם שכירות מוגנת. עוד טענה, כי למיטב ידיעתה נחתמו בין ג'וזיף לתובעת שני הסכמים נוספים בנוגע למושכר. לטענתה, זכויות הדיירות המוגנת לא הוקנו לג'וזיף בעקבות פטירת אביו, כי אם מכוח העברת הזכויות אליו בשנת 1976 על ידי אביו. מכאן, שג'וזיף לא הפך לדייר מוגן במושכר מכוח סעיפים 23 ו-26 לחוק. הנתבעת טוענת, כי ח'ליל נפטר ביום 20.1.85 ובפטירתו הותיר אחריו את אלמנתו שנפטרה בשנת 98 ואת ילדיו- ג'וזיף ושתי אחיותיו המתגוררות בקנדה. הקניית הזכויות לג'וזיף הייתה מכוח הסכמה רצונית, עצמאית, חופשית ומפורשת אשר בגינה נכרת הסכם בין ג'וזיף והתובעת.

7. לטענת הנתבעת, מאז פטירת ג'וזיף היא לא השכירה את המושכר או חלק ממנו והוא נותר בשליטתה ובחזקתה. בתחילת חודש נובמבר 2011 החלה להפעיל במקום את עסק הנגרייה אשר ניהל ג'וזיף במקום עד פטירתו באמצעות אדם בשם חמדאן ח'טיב. לטענתה, התקופה שחלפה מיום פטירת ג'וזיף, ביום 7.7.10, ועד לסוף חודש אוקטובר, אז החלה להפעיל נגריה במקום, נוצלה לשם היערכות הכרחית להמשך ניהול העסק במושכר. היא הייתה זקוקה לתקופה האמורה לאור העובדה שטרם פטירת ג'וזיף הייתה עקרת בית ומעולם לא עסקה בנגרות. בעניין זה הוסיפה, כי אין בפסיקה התייחסות לשאלה מהו פרק הזמן אשר נחוץ, כי יחלוף מפטירת הדייר המוגן ועד שתפקע הזכות ככל שאלמנתו לא תוסיף לנהל במושכר את העסק אשר ניהל בעלה המנוח. לטענתה, בענייננו תקופת הביניים הייתה סבירה.

8. הנתבעת טוענת, כי מתקיימים בעניינה תנאי סעיפים 23(א) ו- 26 לחוק. עוד טוענת, כי אף יוכח, כי זכויות הדיירות המוגנת של ג'וזיף הגיעו לו בהתאם לסעיפים 23 ו- 26 לחוק הרי שאף אז יש לה מעמד של דייר מוגן בהתאם לסעיפים 23, 26 ו- 27(2) לחוק.

9. בדיון שנערך ביום 31.3.11 הודיע בא כוח התובעת, כי סבר שלאחר שח'ליל לא יכול היה להמשיך את עבודתו בנגרייה הוסדרו הדברים בהסכם אולם לא כך היה ולא נמצא אצל התובעת הסכם, אלא רק רישום משנת 1976 בכתב ידה שמתעד קבלת תמורה עבור דמי שכירות מהמנוח ג'וזיף. עוד צוין, כי לא נערך הסכם דייר יוצא דייר נכנס ולא שולמו דמי מפתח. בנסיבות אלו הוגש כתב תביעה מתוקן במסגרתו חזרה התובעת על הטענות המפורטות בכתב התביעה והשמיטה את הטענה לפיה נחתם הסכם בינה לבין ג'וזיף עת נכנס ג'וזיף למושכר בשנת 1976.

10. הנתבעת הגישה כתב הגנה מתוקן במסגרתו שבה על האמור בכתב ההגנה המקורי ובין היתר באשר לכריתת הסכם בין התובעת לג'וזיף עת נכנס ג'וזיף לנגריה במקום אביו. בעניין זה הפנתה הנתבעת לאמור בכתב התביעה המקורי בנדון. כמו כן, טענה, כי התובעת ובעלה לפניה נהגו עם ג'וזיף כדייר מוגן במושכר במשך עשרות שנים ובנסיבות אלו מנועה התובעת מלהתכחש לתוצאות החוקיות המשתמעות מכך.

11. התובעת הגישה כתב תשובה במסגרתו טענה, כי הנתבעת הפנתה לאמור בכתב התביעה המקורי אשר תוקן. התובעת שבה על טענתה לפיה לא נחתם הסכם בינה לבין ג'וזיף וטענה, כי היה על הנתבעת לציין על מה מסתמכת בנדון ולא די בהעלאת טענה בעלמא.

הראיות

12. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובעת ושל מר באשרה שוקחה (להלן: "שוקחה")- אשר נשוי לבתה של התובעת ומתגורר מעל לנגרייה בה עסקינן. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית הנתבעת, של מר חמדאן ח'טיב (להלן: "חמדאן")- אשר על פי הנטען ניהל את הנגרייה עבור הנתבעת החל מתחילת חודש נובמבר 2011, של מר בשארה חכים (להלן: "חכים")- שהינו בעל עסק הנמצא בסמוך לנגרייה, של מר סמיר אבו חנא (להלן: "סמיר")- אשר על פי הנטען החל לנהל את הנגרייה לאחר חמדאן ושל מר פאדי דיב (להלן: "פאדי")- בנה של הנתבעת. המצהירים נחקרו על האמור בתצהיריהם. בנוסף הוגשו ראיות. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

דיון ומסקנות

13. התובעת הינה הבעלים של המקרקעין עליהם מצויה הנגרייה נשוא התובענה. התובעת עותרת, כי הנתבעת תסלק ידה מהמקרקעין ומנגד טוענת הנתבעת, כי היא דיירת מוגנת במקרקעין ועל כן אין מקום להיעתר לתובענה. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר למעמד הנתבעת ביחס למושכר נשוא התובענה. לשם הכרעה במחלוקת האמורה יש להכריע באשר למעמדו של ג'וזיף בנוגע למושכר. כמו כן, ככל שייקבע, כי הנתבעת הייתה זכאית להיות דיירת מוגנת במושכר הרי שבין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלה האם היא איבדה זכות זו אם לאו. בעניין זה חלוקים ביניהם הצדדים בשאלה כמה זמן הינו זמן סביר לשוב ולהפעיל עסק במקום לאחר פטירת הדייר המוגן. כמו כן, נתגלעה בין הצדדים מחלוקת בשאלה האם הנתבעת הפעילה במקום נגרייה, באמצעות אחר, אם לאו.

14. לאחר שקילה ובחינה של מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי, כי דין התובענה להתקבל, מהנימוקים שיפורטו.

15. אין מחלוקת, כי ח'ליל, אביו של ג'וזיף ניהל נגריה במושכר וכי היה דייר מוגן. כן אין מחלוקת, כי בשנת 1976 פרש ח'ליל מעבודתו וג'וזיף ניהל את הנגרייה במקומו. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר למעמדו של ג'וזיף בנוגע למושכר החל משנת 1976. התובעת טוענת, כי ג'וזיף נכנס בנעלי אביו. לטענתה, ח'ליל היה דייר מוגן מקורי וג'וזיף היה דייר נגזר שזכותו נגזרה מזו של אביו ועם פטירתו לא ניתן עוד להעביר את זכותו לאשתו, ילדיו או יורשיו. מנגד, הנתבעת טוענת, כי זכות הדיירות המוגנת הועברה לג'וזיף בשנת 1976 בהסכמת התובעת ובעלה ומכאן שהוא דייר מוגן מקורי במושכר ועל כן היא דיירת נגזרת הזכאית למעמד של דייר מוגן במושכר. כבר כעת אציין, כי מצאתי לקבל את עמדת התובעת בעניין זה. הנתבעת לא הוכיחה טענתה לפיה ג'וזיף הפך, בשנת 1976 או בכלל, לדייר מוגן מקורי במושכר.

16. סעיף 23 לחוק קובע, כי: "(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א)- יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים- אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים בסמוך לפטירתו".